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东京租房网之日本房产走势分析

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日本城市化率,1970年代/70%,1990年代/77%;我国城市化率,2016年/56%;日本GDP年均增速, 1974年之前/9.3%, 1975-1985年/3.7%, 1991年以后/GDP年均增长1%;我国GDP年均增速,2000-2010年/10%,2011-2015/8%,2015-2020年/6.5%;​日本人均GDP,1974年/4100美元,1991年/2.8万美元,2013年/3.8万美元;我国人均GDP,2010年/4400美元,2015年/8000美元(相当与1978年日本);日本东京房价收入比:最高18倍/平均10倍/1990年,北上深20倍/2014年。




1955至1991年间,日本六大主要城市住宅用地价格上涨211倍,仅一年出现下跌,大城市涨幅明显大于中小城市。1955-1974年快速上涨期,20年涨44倍。1975-1985年缓慢上涨期,10年涨幅不到1倍。1986-1991年最后疯狂期,6年1.7倍。似乎,我国与70年代的日本更为相似。日本1974年和1991年房价泡沫旗鼓相当。

那么为何1991年是大拐点? 如果对照日本1974年前后和1991年前后房地产泡沫的形成与破裂,可以发现,1974年前后的第一次调整幅度小、恢复力强,原因在于经济中速增长、城市化空间、适龄购房人口数量维持高位等提供了基本面支撑。

1955至1991年间,日本六大主要城市住宅用地价格上涨211倍,仅一年出现下跌,大城市涨幅明显大于中小城市。日 本统计局数据显示,1955至1991年36年间,日本住宅用地价格上涨了83倍,期间仅1975年出现过下跌(-4.0%),年均增速达13.4%。

六 大主要城市住宅用地价格上涨211倍,年均增速达16.6%,其中除1975年下跌外(-7.5%),其他年份均是上涨。上涨过程经历了大概三个阶段。1955-1974年快速上涨期,20年涨44倍。这个过程持续了大约20年,期间日本住宅用地价格上涨31倍,六大主要城市上涨44倍(年均增速22.2%)。其背景是日本经济快速追赶期,GDP和人口快速增长。1975-1985年缓慢上涨期,10年涨幅不到1倍。这个过程持续了大约10年,期间日本住宅用地价格上涨73%,六大主要城市上涨79%(年均增速6.2%)。

其背景是日本经济进入第一次换挡期,GDP和人口增速放缓。1986-1991年最后疯狂期,6年1.7倍。这 个过程持续了大约6年,期间日本住宅用地价格上涨73%,六大主要城市上涨169%(年均增速18.4%),其中1987-1990年间年均增速高达 24.6%,超过1955-1974年快速上涨期的平均增速。期间背景是日本进入第二轮经济增速换挡期,广场协议签订,日元升值、货币政策宽松。

最后疯狂期大城市涨幅明显大于中小城市,而此前差异不大。1955-1985年间,所有城市土地价格涨幅55倍,六大主要城市上涨78倍,从1955年算起,差异约为43%。但1986-1991年间,所有城市土地价格涨幅51%,而六大主要城市上涨169%。

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